Coworking à Paris : quels impacts sur l’immobilier d’entreprise ?

Coworking à Paris : quels impacts sur l’immobilier d’entreprise ?
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Le coworking n’est plus un épiphénomène à Paris. Il se développe à vive allure et modifie le comportement des utilisateurs et des investisseurs qui doivent s’adapter à cette nouvelle consommation d’espaces de bureaux. Une métamorphose immobilière est en route.

Le coworking : organisation du travail ou espace de travail ?

Du coworking, tout le monde en parle. Et s’il est apparu au début des années 2 000 aux États-Unis, dans le but d’offrir une alternative au bureau traditionnel et au travail à domicile, ce n’est qu’à la fin de cette décennie qu’il est arrivé en France avec la « Cantine », le premier espace de coworking créé à l’initiative de la Silicon Sentier. Dans son dernier numéro « Under The Eye », réalisé par le département études et recherches, le conseil en immobilier d’entreprise, Knight Frank, spécialiste de Paris, analyse cette mutation silencieuse qui redessine le paysage urbain. Le coworking désigne une organisation  du travail fondée sur la création d’un réseau collaboratif de travailleurs afin d’encourager échange et ouverture, communication, mutualisation des connaissances et des expériences. Cette organisation, selon Knight Frank, se traduit par une organisation spécifique de l’immobilier. C’est en effet l’espace de travail partagé qui permet de faire s’épanouir l’espace collaboratif. Dès lors, méthode de travail et espace dédié sont intimement liés. A tel point d’ailleurs que le même mot est utilisé.

Evolution du nombre d'espaces de coworking en île-de-france
Désormais, on compte 238 espaces de coworking en Île-de-France ! © Knight Frank

Un concept ouvert à tous les types d’entreprise

Si le coworking a son origine dans la Silicon Valley et s’est adressé ensuite, par ricochet, aux start-up, pépinières d’entreprises, aux incubateurs… de la high-tech économie, il s’adresse désormais, par capillarité, à tous les types de métiers et à tous les domaines d’activités et pénètre l’économie plus traditionnelle. De plus en plus de gros groupes aménagent leurs bureaux suivant les principes issus du coworking, via des open spaces accompagnés de lieux partagés et de services. D’autres sociétés louent des espaces extérieurs pour constituer des équipes de travail en mode projet, mais aussi pour attirer la génération Y et les jeunes talents .

Paris profite à plein de la percée du coworking

Le coworking se développe en Île-de-France, mais c’est surtout dans la capitale qu’il progresse à grande vitesse. Sur 238 espaces recensés en Île-de-France :

  • 149 dans Paris intramuros (81 en 2015, + 84 %).
  • 39 dans les Hauts-de-Seine.
  • 19 en Seine Saint-Denis.
  • 11 dans le Val de Marne.
  • 8 dans les Yvelines.
  • 5 dans le Val d’Oise.
  • 4 en Seine-et-Marne.
  • 3 en Essonne.

Dans Paris, ce mode de travail, sorti tout droit des quartiers bobo et des start-up, s’étend aux secteurs traditionnels d’affaires que sont les 2e, 8e, 9e et par capillarité au 10e. A côté des pure players nationaux ou internationaux comme The Bureau, Kwerk, Nextdoor, WeWork… qui favorisent la professionnalisation du coworking et sa montée en gamme, de nouveaux acteurs émergent intervenant pour le compte de propriétaires pour valoriser leurs surfaces comme Bureaux à Partager (BAP).

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Paris concentre la très grande majorité des centres de coworking de l'Île-de-France. © Knight Frank

Les pure players font preuve d’un remarquable appétit en m². Ils ne sont pas rassasiés car, à leurs yeux, Paris cumule des atouts dont celui d’avoir atteint la taille critique, en nombe de talents chez les ingénieurs, les spécialistes des algorithmes, et parmi les jeunes pousses »

Cyril Robert, directeur Études et Recherche chez Knight Frank.

Une alternative au bail commercial pour les utilisateurs

Le bail commercial traditionnel 3/6/9 corsète les entreprises qui croissent et peinent à trouver des surfaces assez grandes les obligeant à se disperser ou qui à l’inverse ont besoin de moins de m² développant le télétravail . Le coworking représente donc une occasion de ne pas signer un bail ferme et d’avoir une certaine mobilité. Selon l’étude Knight Frank, le bail classique n’est pas mort mais il doit évoluer vers plus de souplesse. D’autant que les besoins en tiers lieux, selon l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise, sont estimés à 640 000 m² en 2030, soit environ 1 % du parc. Enfin, toujours selon cette même étude, l’autre atout du coworking est de promouvoir des changements managériaux et comportementaux au sein des équipes des entreprises.

Une nouvelle fenêtre de tir pour les investisseurs

Certains acteurs du coworking se proposent de valoriser des espaces via des centres de coworking éphémères. Cette solution pourrait passer par la signature d’un bail précaire et d’un intéressement du propriétaire aux revenus générés. Elle s’avèrerait intéressante dans le cas d’un bailleur ne souhaitant pas engager immédiatement la rénovation d’un bien ou cherchant à le rentabiliser le temps d’instruire le permis de construire nécessaire à sa réhabilitation. Ce pourrait aussi être l’opportunité pour le bailleur de confier au spécialiste du coworking le réaménagement et la gestion du bien.