Immobilier d'entreprise : les investissements devraient atteindre 27 Mds€ en 2017 !

Immobilier d'entreprise : les investissements devraient atteindre 27 Mds€ en 2017 !
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Malgré une baisse du montant des investissements pour les 9 premiers mois de l’année, le nombre des transactions en cours laissent espérer un montant annuel estimé à 27 Mds€.

Les investissements dans l'immobilier d'entreprise équivalent à 2016

Tous les majors de l’immobilier d’entreprise, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills constatent un repli des volumes investis en immobilier d’entreprise pour les neuf premiers mois de 2017, de l’ordre de 23 % pour se situer à 14 Mds€. Et cela, malgré une reprise du marché au troisième trimestre avec 5,1 Mds€, + 27 % par rapport au deuxième trimestre. Un rebond qui n’aura toutefois pas permis de rattraper le retard pris en début d’année. Mais tous annoncent également que d’importantes transactions devraient se conclure d’ici la fin de l’année permettant au marché de l’investissement de se consolider autour de 27 Mds€.

Les perspectives économiques et le climat des affaires sont favorables au maintien des bonnes conditions de marché sur tous les segments tertiaires ».

Marie-Josée Lopès, directrice des Etudes chez Savills

Une demande importante sur toutes les classes d’actifs

Selon l’étude Savills, la demande est importante dans tous les types d’actifs. Plusieurs facteurs jouent en faveur de l’immobilier d’entreprise :

  • Un excellent couple « rentabilité/risque » qui fait bondir la collecte des SCPI
  • Un financement à un taux d’intérêt imbattable
  • Un regain d’intérêt pour la France avec l’élection d’un nouveau Président, l’avènement du Grand Paris et la qualification pour les JO de 2024
  • Le retour des investisseurs étrangers, notamment allemands sur les grosses transactions

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Les bureaux, l’actif préféré des investisseurs notamment en Île de France

Les 9,7 Mds€ placés sur le marché français des bureaux depuis neuf mois représentent 77 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Un chiffre en baisse de 22 % par rapport à la même période l’an passé qui avait vu la signature de quelques méga deals dont deux portefeuilles de bureaux franciliens (« Alpha et Two & Only ») représentant à eux seuls plus de 1,2 Mds€. Parmi les transactions emblématiques des neuf premiers mois 2017 :

  • « Eco-West » à Levallois (92) acquis 700 M€ par AGC Equity Partners
  • Tours « Duo » à Paris (13 è) acquis 600 M€ pour 50 % de sa surface par Natixis Assurances
  • « 6/8 bd Haussmann » à Paris ( 9 è) acquis 462 M€ par Norges Bank Investment Management
  • « In/Out » à Boulogne (92) acquis 450 M€ par Primonial Reim
  • « Vivacity » à Paris ( 12 è) acquis 367 M€ par Amundi Immobilier
  • « To Lyon » à Lyon ( 3 è) acquis 300 M€ par la Caisse des Dépôts et Amundi Immobilier

Les belles transactions ne profitent pas qu’au fameux QCA ou à l’Ouest parisien. Dans les 12 et 13e, plusieurs deals d’importance ont été conclus ainsi que dans le secteur Péri-Défense sur la commune de Nanterre. Hors Paris et les Hauts-de-Seine, l’activité reste toutefois ralentie et principalement concentrée sur le segment des ventes inférieures à 50 M€.

Bon à savoir

Le marché des commerces, avec 1,8 Mds€ investi, reste en retrait, représentant 14 % de l’ensemble des montants engagés en immobilier tertiaire depuis 9 mois, faute d’actifs prime. Le secteur des entrepôts, dopé par l’e-commerce, affiche une bonne tenue.

Un tassement des taux de rendement « prime » sur tous les marchés tertiaires

Dans Paris intra-muros, l’insuffisance de l’offre en bureau de qualité a entrainé une baisse continue des taux de rendement, propulsant la capitale en tête du classement européen des villes les plus chères selon Savills. Le taux de rendement « prime » est à 3 % pour le quatrième trimestre consécutif dans le QCA contre 3,10 % à Berlin, 3,25 % à Londres West End... Cette compression des taux a également entrainé un report des investissements vers la périphérie de Paris, notamment dans le Croissant Ouest et en Première Couronne où le rendement passe sous la barre des 4 %. Cette tendance à la compression est visible sur toutes les classes d’actifs : le taux de rendement « prime » est à 5,25 % en logistique sur la dorsale Nord-Sud et 5, 50 % ailleurs, 4,25 % en centre commercial, 2,5 % pour le commerce en pied d’immeuble.

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Sur 9,7 Mds€ investis sur le marché des bureaux depuis le début de l’année, 8,3 Mds€ l’ont été en Île-de-France dont 61 % sur des opérations supérieures à 100 M€. Ces opérations sont représentatives de l’appétit des investisseurs pour des grands ensembles de bureaux neufs ou restructurés et bien loués ».

Vincent Bollaert, directeur de l’Investissement chez Knight Frank France