Immobilier de bureaux au Luxembourg : 2015, l’année de tous les records

L'année 2015 a été marquée par de nombreux records pour le secteur de l'immobilier de bureaux, à Luxembourg. © Fotolia
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Le leader international en immobilier d’entreprise, JLL, a publié les chiffres concernant le marché des bureaux au Luxembourg, en 2015. Une année faste pour la capitale luxembourgeoise qui annonce des perspectives intéressantes pour 2016.

Une année record pour le marché locatif luxembourgeois

  • Une augmentation de 15 % des prises d’occupation

Historiquement, Luxembourg n’avait pratiquement jamais connu une année aussi faste dans le secteur de l’immobilier locatif de bureaux. En effet, en 2015, la ville a enregistré une augmentation de 15 % des prises en occupation, atteignant 231 000 m². Il s’agit ni plus ni moins de la seconde meilleure année de l’histoire dans ce secteur, la meilleure ayant été l’année 2008, qui enregistra un total de 246 000 m² vendus.

  • Un nombre particulièrement élevé d’opérations de plus de 10 000 m²

Si Luxembourg a enregistré de tels résultats, c’est notamment parce que le nombre d'opérations de plus de 10 000 m² a été particulièrement élevé. En effet, 7 opérations de ce genre ont été réalisées en 2015, contre 3 en 2014 et seulement une en 2013. De même, parmi ces 7 opérations, 4 ont été réalisées par les institutions européennes :

  • 2 par la Banque Européenne d’Investissement, situées au Kirchberg : la prélocation de l’immeuble IAK (21 400 m²) et la location de l’immeuble Monnet 3, ex-LB Lux, (10 750 m²) ;
  • 2 par la Commission européenne, situées à la Cloche d’Or : l’Ariane, dont la surface est de 13 600 m², et Laccolith, qui enregistre une surface de 11 300 m².

Chiffres clés

  • En 2015, Luxembourg a enregistré une augmentation de 15 % des prises d’occupation, atteignant 231 000 m².
  • 7 opérations de plus de 10 000 m² ont été réalisées en 2015.
  • Des mouvements qui modifient les différents quartiers luxembourgeois

Depuis 2014, la part de la prise en occupation du quartier de Kirchberg a augmenté, atteignant 41 % en 2015, contre 24 % auparavant. Dans le même temps, celle du CBD a baissé : elle occupait 21 % en 2014 pour passer à 15 % en 2015. De leurs côtés, les quartiers « décentralisés », comprenant la Cloche d’Or, Strassen et Bertrange, sont en recul, puisque leur prise en occupation s’élève maintenant à 29 %, contre 33 % un an auparavant.

Mais la périphérie n’est pas non plus en reste, et perd également un peu de vitesse, puisque sa part relative était de 9 % en 2015, contre 16 % en 2014. Le quartier de la Gare, quant à lui, représente 4 % de la prise en occupation, alors qu’il comptabilisait 7 % en 2014. Enfin, à Esch et dans les autres villes du Grand-Duché, on compte moins de 1 % de prise en occupation.

Chiffres clés

  • La part des prises en occupation du quartier de Kirchberg a atteint 41 % en 2015, contre 24 % en 2014.
  • Des stocks de bureaux conséquents

En 2015, 116 000 nouveaux m² de bureaux ont été livrés, dont 28 000 m² sont spéculatifs. Au total, le stock d’immeubles de bureaux à Luxembourg s’élève à 3 834 000 m². De même, il convient de souligner que le stock de bureaux disponibles dans le quartier de Kirchberg dépasse désormais le million de m² construits. Ce stock devrait d’ailleurs prendre de l’ampleur, à en croire les importants projets de construction qui sont en cours. On estime que la surface totale de bureaux disponibles s’élevait à 159 000 m² en décembre, ce qui correspond à un taux vacant de 4,15 %, soit un recul de plus de 10 000 m² par rapport à 2014.

Bon à savoir

Les professionnels du secteur craignaient un épuisement des stocks et donc de l’offre disponible en début d’année 2015, puisque la Commission européenne recherchait plus de 50 000 m², soit 25 % de toute la surface vacante à Luxembourg. Cependant, cette crainte s’est rapidement dissipée, en raison des nouvelles livraisons qui ont rapidement augmenté le stock et soulagé le marché.

  • Un niveau de prise en occupation qui devrait revenir à la normale en 2016

Si le niveau de prise en occupation a été particulièrement élevé en 2015, les experts du secteur affirment que ce niveau devrait revenir à la « normale » pour cette année, soit entre 175 000 et 190 000 m², malgré les transactions de grande ampleur qui s’annoncent. La disponibilité devrait logiquement remonter durant l’année 2016, avec quelques livraisons spéculatives qui s’annoncent, telles que le Lighthouse One au Kirchberg ainsi que l’immeuble Carrefour au CBD.

Avec une forte demande, et une offre qui fut limitée durant un temps, les loyers ont considérablement augmenté à Luxembourg. Ainsi, il faut compter :

  • 45 €/m²/mois au CBD,
  • 34 €/m²/mois au Kirchberg,
  • 35 €/m²/mois dans le quartier de la Gare,
  • 29,5 €/m²/mois à la Cloche d’Or
  • 25 €/m²/mois en périphérie.

Bon à savoir

JLL a signé 55 555 m² de transactions sur les 111 000 m² réalisées par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ce qui correspond à la moitié des transactions.

Une année excellente pour le marché de l’investissement au Luxembourg

  • 979 millions d’euros de transactions en 2015

Si l’année 2014 avait déjà été une excellente année pour l'investissement dans le domaine de l'immobilier de bureaux luxembourgeois, l'année 2015 a été encore meilleure ! Au total, ce sont pas moins de 979 millions d’euros enregistrés, soit une augmentation de 10 % du volume par rapport à 2014 : la meilleure année depuis 2007. En 2015, le marché de l’investissement immobilier a été marqué par la diversité de l’origine des investisseurs :

  • 27 % du Moyen-Orient ;
  • 20 % des Etats-unis ;
  • 21 % du Luxembourg ;
  • 19 % de la Belgique (contre 39 % les cinq années précédentes) ;
  • 5 % de l'Allemagne (contre 15 % sur la période qui s’étendait de 2010 à 2014).

Bon à savoir

Les rendements pour les immeubles de bureaux s’élèvent actuellement entre 5 et 6 % à Luxembourg.

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