La réversibilité des bureaux, une utopie ?

La réversibilité des bureaux, une utopie ?
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Le parc vacant et obsolète des bureaux, en Île-de-France, face à un déficit chronique de logements pose la question de la transformation des bureaux en logements. Onéreuse sur l’existant, elle est désormais proposée sur le neuf appelé à devenir réversible.

Pour son 30ème anniversaire, l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise, en Île-de-France (ORIE), aborde le sujet des nouveaux modes de production de bureaux et notamment celui de la réversibilité. Plusieurs éléments militent en faveur d’une « révolution » dans ce secteur :

  • La recherche des acteurs, utilisateurs et investisseurs, pour une plus grande flexibilité afin de faire face à l’évolution des modes de travail comme le coworking, le télétravail…
  • Le projet du Grand Paris, avec des bureaux à proximité des gares, incite les opérateurs à réfléchir à des solutions de développement en cas d'une éventuelle absence de locataires.
  • Le coût élevé de la transformation de bureaux existants en logements.

La réversibilité offre plus de souplesse aux bureaux

Dans l’optique de produire des bâtiments adaptables aux nouveaux besoins, la réversibilité donne la possibilité à un propriétaire d’acquérir un immeuble qui puisse changer de fonction à court, moyen voire à long terme. La réversibilité bureaux/logements séduit les opérateurs privés et publics en raison du manque de logements en Île-de-France, du rapprochement des valeurs entre bureux et logements et du coût parfois exhorbitant de la transformation de bureaux obsolètes.

Comment concevoir un plan réversible ?

Selon l’ORIE, il faut choisir, dès l’origine, des plans constructifs (trame de façade, hauteur, profondeur…) communs à deux programmes différents. Ce type de construction comprend :

  • Les invariants (façade, dalles...) qui ne seront pas altérés en cas de transformation.
  • Les variants (plancher, réseaux…) dont le remplacement permet d’adapter les locaux à un autre usage.

Bon à savoir

Source d’opportunités à la construction et d’économies à la transformation, la réversibilité contribue également à la réalisation des objectifs de la ville durable, en favorisant le recyclage urbain et la mixité des fonctions.

Lever les freins à la réversibilité

Si le concept est séduisant, il rencontre certains obstacles comme la règlementation différente entre bureaux et logements ou l’accueil des investisseurs sur un type d’actif hybride. L'ORIE suggère donc quelques pistes pour optimiser la production d’immeubles réversibles :

  • La création d’un permis mixte autorisant la construction pour deux destinations.
  • Des mesures d’ajustements pour TVA.
  • La mise en place d’un système de sécurité alternatif pour favoriser la construction des Immeubles de Grande Hauteur (IGH) de bureaux réversibles.

Les points clés à retenir

La réversibilité est complexe mais possible et peut remédier à plusieurs maux :

  • La vacance des bureaux en raison de leur obsolescence.
  • Le surcoût lié aux transformations de bureaux en logements.
  • La crise du logement en Île-de-France.

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