Cession du droit au bail et au renouvellement : comment ça se passe ?

Cession du droit au bail et au renouvellement : comment ça se passe ?
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Le droit au renouvellement du bail est un élément essentiel du statut des baux commerciaux. En cas de cession du fonds de commerce, l’acquéreur reprend les droits et devoirs du locataire cédant.

Si les conditions sont remplies,  l'acquéreur peut bénéficier du droit au renouvellement dont disposait l’ancien locataire. Pour cela, il est nécessaire notamment que le fonds ait été exploité de manière continue pendant les 3 dernières années du bail. Selon la jurisprudence, on peut prendre en compte la durée d’exploitation du cédant et du cessionnaire du fonds de commerce.

En pratique, lorsque le bail n’indique pas la destination du local, et que le type de commerce est modifié à l’occasion de la cession du fonds intervenant dans les 3 dernières années du bail, alors le droit au renouvellement est maintenu si la durée totale d’exploitation est de 3 ans, car dans ce cas le même fonds est exploité.

La loi permet de céder un droit au bail même après son expiration

Cependant, les juges excluent du cumul des exploitations, le cas de la cession du droit au bail lorsque le fonds de commerce n’est pas cédé. Ils considèrent qu’on ne peut pas ajouter les deux durées d'exploitation dès lors qu’il ne s’agit pas du même fonds de commerce.

D’autre part, contrairement à une jurisprudence ancienne, la loi permet de céder son droit au bail même après l’expiration du bail initial car elle prévoit qu’on ne peut pas interdire de céder les droits dont ont dispose du fait du bail commercial.

Donc on peut librement céder le droit au renouvellement lorsque le bail est expiré. Ainsi, dans le cas ou le locataire a délivré un congé avec demande de renouvellement et que le bailleur le refuse, il est possible de céder avec le fonds de commerce le bénéfice de l’indemnité d’éviction.

Références juridiques

  • Article L145-8 du Code de commerce
  • Article L 145-16 du Code de commerce
  • Arrêt de la Cour de cassation du 6 octobre 1981 n°80-10964
  • Arrêt de la Cour de cassation du 23 février 1983 n°81-16.378