Qu'est-ce que la clause d'agrément dans un bail commercial ?

Qu'est-ce que la clause d'agrément dans un bail commercial ?
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La clause d’agrément prévoit que la validité de la cession du droit au bail, par un locataire, est soumise à l’accord du bailleur qui peut refuser un candidat acquéreur.

La loi n’interdit pas au locataire d’un bail commercial de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, car ce droit au bail constitue un élément constitutif du fonds de commerce. Ainsi, toute clause interdisant purement et simplement la cession du droit au bail est illicite. Certaines clauses sont soumises à interprétation car elles peuvent sembler interdire en pratique la cession.

Le locataire peut céder son droit au bail

La clause d’agrément en est un bon exemple. Cette clause prévoit que la validité de la cession du droit au bail soit soumise à l’accord du bailleur qui peut refuser un candidat acquéreur. Il en résulte qu’en cas de refus du bailleur la cession serait interdite. Le bailleur a donc le pouvoir de ne pas autoriser cette cession. 

Cependant, la cour de cassation a considéré cette clause comme valable car elle est, selon elle, restrictive et non prohibitive. En pratique, le locataire conserve un recours si le bailleur décide de refuser d’agréer l’acquéreur sans motif légitime, et ce justement du fait que l’interdiction de principe de la cession est illégale. La démarche reste, toutefois, assez complexe, car le locataire devra saisir les juges afin de faire constater l’abus du bailleur.

La clause d’agrément est communément admise par les juges

La Cour d’appel de Paris a jugé que la cession ne respectant pas le formalise prévu dans le bail, notamment une clause d’agrément et la remise d’un exemplaire de l’acte au bailleur, était un manquement au contrat d’une telle gravité qu’elle a validé la résiliation judiciaire du bail.

La limite à la clause d’agrément est le cas de départ en retraite du locataire, le bailleur dispose dans ce cas d’un droit de priorité, et s’il ne souhaite pas racheter le droit au bail, alors il est réputé avoir accepté la cession. Toutefois l’activité envisagée doit être compatible avec les caractéristiques de l’immeuble.

Force est de constater que la jurisprudence considère la clause d’agrément comme valable et même, lorsqu’elle est stipulée dans le bail, comme une obligation essentielle du locataire.

Références juridiques

  • Article L145-16 du Code de commerce
  • Article L145-51du Code de commerce
  • Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 avril 1982
  • Cour d’appel de Paris du 23 novembre 2005 n° 04/17510