Aix-Marseille : Net avantage du marché des bureaux pour Marseille !

Aix-Marseille : Net avantage du marché des bureaux pour Marseille !
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Sur 72 000 m² de bureaux placés au premier semestre, Marseille mène le jeu avec 51 000 m², dopée par des grandes transactions. Les valeurs locatives repartent à la hausse, se stabilisent dans le neuf et baissent dans l’ancien de seconde main à Aix-en-Provence.

Le marché marseillais signe son meilleur démarrage de la décennie

Après une séquence 2015 et 2016 où les agglomérations de Marseille et d’Aix-en-Provence avaient fait jeu égal en termes des volumes placés, l’année 2017 marque, selon Cushman & Wakefield, une rupture et l’avantage passe clairement du côté de la cité phocéenne où les transactions ont représenté près de 51 000 m² depuis le début de l’année. Le marché marseillais signe ainsi son meilleur semestre de la décennie alors qu’à l’inverse, celui d’Aix-en-Provence, avec 21 700 m², subit le contrecoup de deux années de très fortes activités transactionnelles qui ont épuisée le stock.

bureaux places Aix-Marseille

Marseille : le marché des bureaux et les loyers performent

Les années se suivent et ne se ressemblent pas. Le premier trimestre 2017 avait déjà donné des signes de bonne santé qui se sont amplifiés au deuxième trimestre avec 34 600 m² placés. Les signatures sur des surfaces de bureaux neufs ou réhabilités de plus de 1 000 m², qui avaient fait défaut en 2016, opèrent un retour fracassant avec 28 000 m² placés, soit plus de la moitié du volume des transactions ces 6 premiers mois. L’autre moteur de l’activité est le créneau des surfaces de 200 à 500 m² avec 12 600 m² réalisés. Si la valeur prime de « La Marseillaise » réalisée par Jean Nouvel reste stable à 300 €/m²/an, les valeurs locatives des prises à bail de première et seconde main progressent respectivement de 4 et 13 %. Mais les disparités sont fortes entre 130 et 220 €/m²/an dans le centre et sur Euroméditerranée 1 et entre 130 et 220 m² sur les autres secteurs.

valeur locative Marseille 2017

Aix-en-Provence : accalmie dans les transactions, stabilité relative des loyers

Après deux années consécutives de très forte activité, avec 72 000 m² placés en 2015 et 55 000 m² en 2016, due à une offre de bureaux neufs, le marché tertiaire aixois ralentit n’affichant que 21 700 m² pour le premier semestre, mais relativement en ligne avec sa moyenne décennale à 42 200 m² commercialisés chaque année. Les transactions de plus de 1 000 m² ont régressé, passant de 34 % à 20 % et celles inférieures à 500 m² ont progressé. Le Pôle d’activité concentre plus de la moitié de la demande (12 800 m²), suivi par le centre de la ville à 26 % (5 500 m²). Malgré le ralentissement des prises à bail, les valeurs locatives du marché de première main restent stables, en moyenne à 160 €/m²/an sur l’ensemble de l’agglomération aixoise avec une amplitude de 120 à 175 €/m²/an selon les secteurs. Les  loyers de présentation de seconde main sont en baisse.

valeurs locatives Aix-en-Provence

Une offre de bureaux en repli sur l’agglomération, insuffisante dans le neuf

Fin 2016, l’offre immédiate de bureaux avait atteint un point élevé avec plus de 240 000 m² de surfaces vacantes. Six mois plus tard, le stock s’est bien écoulé, baissant de 16 % pour se situer à 200 000 m² : 154 000 m² sur Marseille, 46 000 m² sur Aix.  Mais le marché se tend sur le stock du neuf de qualité. Il ne représente plus que 42 000 m² alors que 51 000 m² s'écoulent, en moyenne, annuellement.

Le renouvellement de l’offre de Grade A devient un sujet crucial qui conditionnera les volumes à venir au second semestre comme en 2018. Les projets sont nombreux sur l’ensemble de la métropole, de l’ordre de 96 000 m² dotés d’un permis de construire et 180 000 m² à l’état d’avant-projet. Mais les chantiers en cours de construction sont trop peu nombreux, à peine 30 000 m² ».

Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield