Bureaux : une rentrée sous le signe de la reprise

Bureaux : une rentrée sous le signe de la reprise
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La demande portant sur des grandes surfaces de bureaux s’est renforcée cet été et devrait se concrétiser dans les prochains mois. Ce qui permettra d’atteindre un volume de 2 millions de m² loués en Île-de-France, le marché le plus important de l’hexagone.

L’immobilier d’entreprise fait sa rentrée même si le secteur ne s’est pas totalement arrêté, d’importantes opérations se nouant l’été. Et même si les signes de la reprise économique ne riment pas simultanément avec accroissement de la demande placée, l’été 2015 n’a pas échappé à la tradition de recherches de grandes surfaces, supérieures à 5 000 m², ce qui a fait cruellement défaut au premier semestre.

Un second semestre plus prometteur pour le marché de bureaux

Même s’il faut remonter 10 ans en arrière pour connaître un démarrage aussi lent en grande surface, le second semestre est prometteur avec des négociations avancées sur 470 000 m² de grandes surfaces dont cinq méga deals supérieurs à 30 000 m². Sans compter que plusieurs contrats signés en fin d’été seront comptabilisés au troisième semestre.

Le niveau des recherches des surfaces de plus de 5 000 m² s’est renforcé en juillet avec 122 demandes pour un volume de 1 760 000 m². Gage de solidité de cette demande, près de 60 % s’expriment sur des échéances d’ici à 18 mois. Cela nous permet d’anticiper un volume de transactions de bureaux en Île-de-France, proche des 2 millions de m² placés sur l’année 2015 ».

Laurent Boucher, président de BNP Paribas Real Estate Advisory France

Flashback sur un premier semestre en demi-teinte

En Île-de-France comme en province, sur Lyon ou Marseille, le volume d’activité s’est avéré décevant. Sur l’Île de France, locomotive du marché, les résultats globaux donnés par Immostat sont moroses avec seulement 915 200 m² de bureaux placés, soit une baisse de 22 % par rapport à la même époque en 2014 et de 20 % sur la moyenne des dix dernières années.

Performance des petites et surfaces et défection des grandes surfaces

Dans ce contexte peu actif se cachent des réalités contrastées.

  • Très bonne tenue des petites surfaces < à 1 000 m² avec 371 700 m² placés : + 10 % sur un an et + 8 % au-delà de la moyenne 2005/2014
  • Repli des surfaces entre 1 000 et 5 000 m² avec 289 900 m² loués : - 9 % en un an
  • Chute des surfaces > 5 000 m² : - 52 % sur un an et - 43 % sur 10 ans.

Bon à savoir

Lyon, fer de lance de l’immobilier d’entreprise en province a fortement chuté et n’a placé que 74 000 m² (- 32 %) et Marseille, 31 500 m² (- 13 %). En revanche Bordeaux et Toulouse restent bien orientés.

Disparités de l’activité selon les secteurs

Tous les secteurs de la capitale ou de la périphérie ne sont pas logés à la même enseigne.

  • Paris, avec 448 600 m², tire bien son épingle du jeu et progresse de 7 % par rapport au premier semestre 2014. Le fameux Quartier Central des Affaires exerce toujours une forte attractivité pour les petites et moyennes surfaces. Et si le secteur Etoile est activement recherché, celui de l’Opéra Garnier suscite également un vif intérêt.
  • Paris Sud Rive Gauche, avec 124 000 m² placés, enregistre une progression de 33 %. Le 7e devient d’ailleurs un prolongement du QCA
  • Paris Centre Est connaît un début d’année difficile avec 76 000 m² en recul de 19 % et plus dans les 18,19 et 20e arrondissements
  • Paris Boucle Sud avec les communes de Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres et Saint-Cloud, avec 95 000 m² placés, affiche un retrait de 5 %.
  • La Défense avec 51 000 m² placés, en repli de 49 %, souffre du manque de grandes transactions mais enregistre une bonne performance au niveau des petites et moyennes surfaces

Des loyers de bureaux contenus mais accompagnés

Le loyer « prime » facial s’élève à

  • 688 €/m²/an sur Paris Centre Ouest (QCA)
  • 429 €/m²/an à La Défense
  • 461 €/m²/an dans le Croissant Ouest

A noter : les mesures d’accompagnement sont toujours importantes. Selon Immostat, le taux d’acompagnement était de 20,6 % en Île de France, avec des disparités selon les secteurs : 12,4 % dans Paris Centre Ouest, 23.4 % à La Défense.

Dans Paris , le niveau contenu de l’offre disponible permet la tenue des loyers pour les surfaces ne présentant pas de défaut majeur. En revanche, pour les actifs situés dans des zones offreuses et dont le « repricing » n’avait pas été opéré, la pression est orientée à la baisse ».

David Tron, chargé d’études chez CBRE

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