La Défense : à peine 51 000 m² placés au premier semestre

La Défense : à peine 51 000 m² placés au premier semestre
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Le premier semestre, pour le quartier d’affaires de La Défense, est à la peine avec une demande placée en forte baisse, frôlant les 50 %. Le loyer facial « prime » reste stable mais les mesures d’accompagnement se renforcent.

La reprise de l’activité au second trimestre, avec près de 37 000 m² transactés, n’a pas suffi à rattraper l’hécatombe du premier trimestre où moins de 15 000 m² avaient été loués. Avec à peine 51 000 m² placés, La Défense enregistre sa plus mauvaise performance semestrielle depuis 10 ans.

Chiffres clés

  • 51 000 m² au premier semestre 2015, soit -49 % par rapport au premier semestre 2014 selon DTZ.
  • 57 000 m² placés en moyenne  depuis 10 ans au premier semestre.
  • 12 %, c’est le taux de vacance à La Défense, l’un des plus élevés d’Ile-de-France après celui du croissant Ouest à 13,4 %.

Un marché segmenté de bureaux 

Ce marché n’est pas hétérogène et certains types de surfaces tirent mieux que d’autres leur épingle du jeu par rapport au premier semestre 2014. Selon les chiffres du broker DTZ :

  • + 32 % des surfaces de moins de 1 000 m² qui représente 17 % du marché local, soit 8 400 m².
  •  - 19 % des surfaces de 1 000 à 5 000 m² avec 35 % de part de marché  soit 17 700 m².
  •  - 65 % des surfaces de plus de 5 000 m² avec 48 % de part de marché  soit 24 500m²

A noter que l’une des transactions d’envergure est la prise à bail de 9 770 m² par B2V dans l’immeuble les Miroirs, situé à La Défense.

Un stock conséquent mais néanmoins en baisse

Après les points hauts de 2013 et 2014, les disponibilités de bureaux enregistrent une légère baisse, de l’ordre de 3 %, pour se positionner fin juin à 397 000 m² contre 409 000 m² fin 2014. Ce stock s’avère conséquent au regard des capacités d’absorption du marché qui se situe à 186 900 m² en moyenne par an depuis 10 ans. Les grandes surfaces restent majoritaires dans ce stock, représentant 83 % des disponibilités totales et sont constituées pour moitié de surfaces neuves. L’offre neuve devrait toutefois marquer le pas, aucune livraison n’étant attendue d’ici fin 2016.

Bon à savoir

 L’année 2014 avait été marquée par la livraison des tours « Majunga » et ses 63 700 m² et « D2 » et ses 48 700 m² respectivement propriété d’Unibail et de Sogecap.

A La Défense, les loyers sont à valeur variable

Selon l’emplacement et la qualité du parc neuf ou ancien, et pour le premier semestre 2015,  les valeurs divergent et se stabilisent, s’amenuisent ou s’apprécient :

  • 540 €/m²/an, valeur stable, pour les loyers « prime » des bureaux très bien localisés, neufs ou restructurés.
  • 420 €/m²/an, valeur en baisse de 11 %, (470 €/m²/an) pour les loyers de premier main, des bureaux neufs ou restructurés. Une donnée à relativiser ne faisant référence qu’à une seule transaction.
  • 410 €/m²/an, valeur en légère hausse de 2 % pour les loyers de seconde main et donc sur le marché de l’ancien.

Bon à savoir

 Les valeurs locatives faciales sont celles proposées. Elles sont le plus souvent dotées de mesures d’accompagnement comme la franchise de loyers pendant quelques mois, la prise en compte de travaux… En période de crise, ces mesures s’amplifient et peuvent actuellement atteindre 26 % à La Défense.

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