Le marché des bureaux rebondit à Strasbourg

Le marché des bureaux rebondit à Strasbourg
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Avec 57 000 m² placés et 45 millions d’euros investis, le marché strasbourgeois des bureaux confirme son attractivité auprès des utilisateurs et des investisseurs.

Une hausse qui concerne le centre-ville et la périphérie de Strasbourg

Dans une ville où le tertiaire représente 60 % de l’activité économique, l’immobilier de bureaux représente un axe stratégique. D'ailleurs, selon BNP Paribas Real Estate, l’offre globale a gagné 21 % en 2015 à Strasbourg et s’établit à 160 000 m². Cette progression est liée à l'augmentation, dans les mêmes proportions, de l’offre de seconde main qui représente 86 % de l’offre du marché. Ce phénomène touche aussi bien le centre-ville que la périphérie. Dans le centre, l’ancien prédomine mais le développement du Quartier d’Affaires international Wacken Europe permettra d’inverser la tendance en 2018.

Les transactions dopées par les opérations en compte

Avec 57 000 m² placés, 2015 s’inscrit au-dessus de la moyenne quinquennale. Quatre opérations en compte propre, dont l’extension du Conseil de l’Europe, ont fortement contribué à ce résultat.

Chiffres clés

48 % du volume placé l'était en centre-ville, avec une dizaine d’opérations qui ont porté sur plus de 1 000 m², traduisant le retour des grands utilisateurs en centre-ville.

Des loyers qui jouent la stabilité

Comme dans la plupart des métropoles régionales, les valeurs locatives demeurent stables :

  • En centre-ville, le loyer prime s’établit à 195 €/m²/an, le neuf à 180 €/m²/an et l’ancien à 135 € €/m²/an.
  • En périphérie, les loyers moyens varient entre 115 et 135 €/m²/an dans l’Aéroparc d’Entzheim, le parc d’Innovation d’Illkirch et dans l’Espace Européen de l’Entreprise à Schiltigheim.

De grandes opérations de bureaux en cours de développement

Cette année, la reconversion de la Brasserie Kronenbourg devrait représenter 5 000 m² dans le quartier du même nom et à la Meinau, le Verdiane va proposer 3 600 m² divisibles à partir de 71 m². Dès 2017, plusieurs opérations alimenteront le marché :

  • Le Verseau : 4 000 m² dans l’Espace Européen d’Entreprise.
  • Le Terracotta : 3 700 m² dans le parc des Forges.
  • Le Quartier d’Affaires international Wacken Europe : 16 400 m² (en 2018).

Un rendement à 6,40 % qui attire les investisseurs

La position stratégique de Strasbourg attire entreprises et investisseurs. Tout type d’actifs confondus, le montant de l’investissement s’élève à 196 millions d’euros dont 45 millions placés dans les bureaux. Cette performance est due à la vente de programmes neufs d’envergure loués à des locataires de renom, comme le Beverly ou le Panorama sur l’Espace Européen à Schiltigheim. Les investisseurs institutionnels, SCPI et foncières animent ce marché où le taux de rendement prime s’établit à 6,40 %, au même niveau que Nantes.

Alors que les fondamentaux du marché sont bien présents : stabilité des valeurs, marge de progression des loyers avérée, attentes et dynamisme des acteurs, il devient essentiel que les projets fassent l’objet d’une relance à court terme pour satisfaire les investisseurs et le développement des utilisateurs ».

Yves Noblet, directeur régional associé, Région Est se BNP Paribas Real Estate Transaction

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