Marché des entrepôts : la demande poursuit son ascension au 3e trimestre 2016

Marché des entrepôts : la demande poursuit son ascension au 3e trimestre 2016
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Le marché des entrepôts logistiques, durant le 3e trimestre 2016, poursuit son ascension. La répartition géographique démontre malgré tout un déclin du corridor logistique au profit des marchés secondaires. 

Une progression de 2 % de la demande en un an

Cushman & Wakefield, société spécialiste des services en immobilier d’entreprise, a dévoilé une étude concernant l'immobilier logistique en France, pour le 3e trimestre, et indique que « la demande placée, en entrepôts logistiques, garde un rythme soutenu, et les 2,1 millions de m² commercialisés en 9 mois affichent une progression de 2 % en un an ». Les marchés secondaires, situés hors de la dorsale nord-sud, ont progressé à un rythme soutenu et ont boosté l’ensemble des chiffres de ce marché des entrepôts logistiques, notamment à travers de nombreuses opérations de clé en main et en compte propre. A tel point que durant ce 3e trimestre, les marchés secondaires se rapprochent véritablement du corridor logistique, qui regroupe des zones représentant environ 1 million de m² chacun.

Ce volume d’activité dépasse son rythme de croisière pour la période avec 1,7 millions de m², même si les 610 000 m² traités au troisième trimestre marquent une décélération graduelle ».

Magali Marton, Head of Research de Cushman & Wakefield

Une tendance qui varie selon les zones qui se partagent le marché

Le corridor logistique est composé de 4 marchés : Lille, Paris, Lyon et Marseille, qui représentent la dorsale nord-sud. Ces 4 marchés affichent désormais un repli des schémas locatifs classiques, avec 720 000 m² traités en 9 mois, contre 930 000 m² en 2015, à la même époque. Les corrections sur les deux principaux marchés du corridor logistique ont eu un impact sur ces résultats :

  • Le créneau des surfaces neuves en Ile-de-France affiche -40 %.
  • Le créneau de la seconde main du marché lyonnais affiche -13 % en un an.

On observe aussi une tendance similaire sur le marché marseillais, qui a représenté 76 000 m² sur cette année, contre 242 000 m² en 2015, de même que le marché de Lille a représenté 129 000 m² cette année contre 230 000 m² en 2015.

Les acteurs du e-commerce boostent le marché partout en France

Plusieurs acteurs de la grande distribution tels que Carrefour, Intermarché ou Lidl et d’autres enseignes spécialisées telles que Weldom, Leroy Merlin et But, ont poursuivi des manœuvres de recomposition qui ont influencé la répartition géographique de la demande d’entrepôts logistiques. Les acteurs du e-commerce restent l’un des principaux moteurs du marché aussi bien sur la dorsale nord-sud qu’en dehors de cet axe. Ainsi, en dehors du corridor logistique, les prestataires ont accentué leurs demandes sur plusieurs marchés sans activité enregistrée en 2015, notamment en Languedoc et en Normandie.

2,6 millions de m² d’entrepôts disponibles actuellement

Les disponibilités immédiates d’entrepôts totalisent 2,6 millions de m² sur tout le territoire, ce qui constitue un recul de 9 % depuis fin 2015. Ce repli est notamment accompagné d’allègements importants sur les marchés de Lyon, Marseille et Lille. Ainsi, les disponibilités d’entrepôts de première main, qui constituent la classe A, restent très faibles. Il en résulte une tension qui préserve les valeurs locatives des plates-formes qualitatives qui se situent sur les marchés les plus porteurs du corridor logistique. 

Bon à savoir

Les loyers prime restent stables en Île-de-France et à Lyon, qui affichent respectivement 55 €/m²/an et 45 €/m²/an, de même qu’à Lille et à Marseille.

Investissement : un attrait grandissant pour l’immobilier logistique

1,1 milliards d’euros ont été investis sur les 9 premiers mois de l’année 2016, et cet investissement met à l’honneur de grands actifs unitaires, dans un contexte de taux prime stables mais qui restent sous haute pression. La prise de poids des actifs unitaires repose essentiellement sur trois grandes transactions, à l’instar de l’acquisition par CNP de « Pantin Citrail » (environ 140 millions d’euros) ainsi que la cession à TIKEHAU du « Parc Escoffier » (environ 90 millions d’euros).

Les points clés à retenir

  • La demande d’entrepôts logistiques a progressé de 2 % sur les 9 premiers mois de l’année 2016.
  • Les 4 marchés qui composent le corridor logistique ont traité 720 000 m² cette année.
  • Actuellement, on comptabilise 2,6 millions de m² disponibles à travers le pays.