Un marché locatif de bureaux à la peine au premier semestre 2015

Un marché locatif de bureaux à la peine au premier semestre 2015
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La demande placée d'immobilier de bureaux recule en Île-de-France, au premier semestre, pour atteindre seulement 915 200 m², soit un repli de 22 % par rapport à la même période en 2014. Toutefois, de grandes transactions sont en cours de signature.

Après un premier trimestre morose avec 411 900 m² placés, le second et ses 503 300 m² n’est guère mieux. Et le premier semestre du marché locatif de bureaux en Île-de-France s’avère décevant comme le confirme Immostat. Plusieurs facteurs expliquent cette morosité :

  • Un manque de méga-deals de plus de 20 000 m².
  • Un énorme défaut de transactions de plus de 5 000 m² avec une baisse de 60 % par rapport à la même époque l’an passé.
  • Le tassement des demandes en moyennes surfaces.
  • Le faible volume des baux arrivant à échéance en 2015. 

Le marché marque incontestablement le pas. Mais nous avons identifé 400 000 m² de transferts et regroupements de grandes entreprises qui devraient se concrétiser au second semestre pour arriver, en fin d’année, à une demande placée comprise entre 1,7 et 1,8 million de m² ».

Marc Henry Bladier, directeur général de DTZ

Immobilier de bureaux : de fortes disparités

Comme à l’accoutumée, le marché immobilier de bureaux n’est pas homogène et reflète de grandes disparités en termes géographiques et en termes de surfaces :

Paris mène le jeu mais La Défense recule

  • Paris fait toujours de la résistance puisque la capitale augmente sa demande de 8 %.
  • La première et la seconde couronne affichent un repli de 31 %
  • Le Croissant Ouest recule de 41 % et La Défense de 49 %.

Les petites surfaces tiennent le marché

Pour les acteurs du marché, les contre-performances s’expliquent aussi par la segmentation du marché au niveau des surfaces :

  • Les petites surfaces < à 1 000 m² trouvent facilement preneur, notamment dans Paris et enregistrent une hausse d’environ 10 %.
  • Le volume des moyennes surfaces, de 1 000 à 5 000 m² faiblit modérément, de l’ordre de 6 %.
  • Les surfaces supérieures à 5 000 m² décrochent totalement avec seulement 254 000 m² placés, soit une chute de 52 % sur un an.

Bon à savoir

 Le taux de vacance reste stable à 7,6 % mais là encore de grandes disparités. Si à Paris, ce taux n’est que de 5 %, il grimpe à 11 % à La Défense et à 13 % dans le Croissant-Ouest.

Des loyers toujours accompagnés de mesures

Ces mesures sont en forte augmentation depuis 3 ans. Aux valeurs faciales, il faut en effet appliquer une décote du loyer de l’ordre de 20 % selon la taille de la surface louée et l’emplacement. « Les loyers faciaux connaissent quelques ajustements depuis plusieurs trimestres. Toutefois, les corrections locatives s’effectuent essentiellement par le bais de mesures d’accompagnement qui devraient plafonner à des niveaux historiquement élevés au cours des prochains trimestres », déclare Richard Malle, directeur Research France, BNP Paribas Real Estate

Chiffres clés

Selon DTZ, la moyenne des loyers des bureaux de première main, en valeur faciale, s’établit à 505 €/m²/an au premier semestre 2015 avec de fortes variations entre Paris QCA où les valeurs progressent et le reste du marché où elles chutent de 10 à 15 %.

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