Lyon conforte sa position de leader en régions

Lyon Métropole reste le second marché français après l'Île-de-France. © Lexan
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Second quartier d’affaires français, Lyon affiche un marché mature tant au niveau locatif qu’en investissement. Elle  peut aussi rivaliser avec des villes européennes telles que Barcelone ou Milan.

Lyon Métropole s’affirme depuis des années avec un marché d'immobilier d'entreprise mature et profond. Et même si l’an dernier, la demande locative était en léger retrait, elle se place au dessus de la moyenne de ces dernières décennies.

Un marché multi-sites et une offre immobilière variée

Lyon Métropole propose des surfaces neuves en plein cœur de ville et en toute proche périphérie. Mais elle compte aussi une offre de seconde main de qualité.

  • La Part-Dieu est en pleine mutation

La Part-Dieu a connu la livraison de deux opérations neuves en 2014, « Equinox » et « Be » soit 21 300 m² dont 10 200 m² disponibles, ce qui a permis d’apporter un peu de fluidité dans ce marché. D’ici 2017, ce sont seulement 20 000 m² neufs qui seront livrés, ce qui va permettre au marché de seconde main de reprendre des couleurs. Le quartier Part-Dieu est en pleine mutation. Il se réinvente pour être, en plus d’un quartier d’affaires, un lieu où l’on expérimente la ville de demain entre termes de consommation énergétique, de services numériques…

Chiffres clés

  • 242 000 m² loués dont 45 transactions > 1 000 m² et 334 < 500 m²
  • 584 millions d’euros investis en bureaux sur un total de 785 millions
  • Gerland a détroné le quartier de la Part-Dieu

A l’entrée sud de Lyon, Gerland poursuit sa modernisation et attire toujours plus de PME innovantes. Gerland dispose d’un parc tertiaire de 500 000 m² dont près de la moitié a été construit il y a une petite dizaine d’années. Le sud de Gerland conforte sa position dans les domaines de la Biotechnologie et de la Santé. Gerland manifeste d’ailleurs un réel dynamisme, détrônant le quartier de la Part-Dieu en nombre de transactions locatives. L’offre neuve actuelle y est plus importante et les loyers de 20 % moins élevés.

  • Confluence continue sa mue

Après le développement coté Sâone, Lyon Confluence poursuit sa mutation côté Rhône avec le lancement de la phase 2 conçue par l’agence Herzog & de Meuron et le paysagiste Michel Desvigne : 200 000 m² sur 420 000 m² seront dédiés à terme au secteur tertiaire.

  • Carré de Soie offre des loyers entre 30 % et 40 % moins chers que dans Lyon

A la fois sur Villeurbanne et Vaulx en Velin, le grand projet urbain Carré de Soie prévoit la création d’un pôle tertiaire d’environ 200 000 m² dont 120 000 m² sont d’ores et déjà réalisés ou lancés.  Parmi les entreprises en place ou à venir Adecco, Technip, Alstom Transport… Les loyers sont environ 30 %  à 40  % moins chers que dans Lyon intramuros.

 La force de Lyon est de proposer des projets de tailles différentes sur chacun des secteurs avec des livraisons progressives sur trois ans. Les nouveaux secteurs porteurs que sont Gerland  et Carré de Soie permettent de répondre à une demande qui évolue constamment tout en attirant de nouvelles entreprises ».

Benoît de Fougeroux, directeur régional Rhône Alpes de BNP Paribas Real Estate Transactions

Des loyers globalement stables

Les valeurs locatives « prime » se maintiennent sur les secteurs disposant d’un bon équilibre entre l’offre et la demande.

  • Neuf « prime » dans Lyon intramuros : 300 €/m²/an
  • Neuf hors IGH  dans Lyon intramuros : 270 €/m²/an
  • Ancien dans Lyon intramuros : 200 €/m²/an
  • Neuf à Villeurbanne : 170 €/m²/an
  • Ancien périphérie Lyon : 120 €/m²/an

Un marché immobilier sécurisé pour les investisseurs

Lyon Métropole est leader des marchés régionaux tous types d’actifs confondus, hors Île de France. Avec 785 millions d’euros, il représente 17 % des volumes investis en régions, hors Île de France. La part des investissements en bureaux  dépasse légèrement les 584 millions d’euros. Selon une étude réalisée par JLL, le marché est animé à 81 % par des acquéreurs français, SCPI, compagnies d’assurance et quelques investisseurs privés. Le taux de rendement « prime » dans le QCA lyonnais qu’est La Part-Dieu évolue entre 5,40 et 5,70 %.

Lyon dans le peloton de tête des villes européennes

Une étude intitulée « Why Invest In Lyon » menée conjointement par Ernst & Young et JLL positionne Lyon dans le peloton de tête des villes européennes aux côtés de ville comme Barcelone, Bruxelles, Amsterdam selon les critères de demande placée, de profondeur du parc tertiaire, du loyer « prime », du taux de vacance… Des bonnes performances qui s’expliquent par divers facteurs :

  • L’équilibre entre l’offre et la demande limitant le taux de vacance et pérennisant les valeurs locatives
  • La lisibilité des projets urbains
  • La complémentarité des divers secteurs géographiques avec une réelle diversité d’actifs
  • Des valeurs locatives parmi les plus attractives d’Europe
  • Un couple rendement/risque attractif pour un investisseur

En 10 ans, Lyon a peu à peu changé d’échelle pour se positionner aujourd’hui parmi les villes européennes les plus  dynamiques et les plus performantes ».

Mohamed Mabrouk associé EY, responsable du secteur Real Estate Rhône-Alpes.