Île-de-France : l'immobilier de bureaux en hausse, l'investissement en repli en 2017

Île-de-France : l'immobilier de bureaux en hausse, l'investissement en repli en 2017

Avec 2 633 000 m² de bureaux placés, 2017 se clôture avec une hausse de 8 % par rapport à l’année précédente. L’investissement, avec 18,5 Mds € en Île-de-France, fléchit faute de produits mis en vente.

Les grandes transactions dopent la demande placée des bureaux

En Île-de-France, le plus gros marché de l’Hexagone, la demande placée a atteint 2 633 000 m². Cette progression de 8 % sur un an permet à 2017 de dépasser largement la moyenne décennale établie à 2 273 000 m². Mieux encore, il s’agit du meilleur volume enregistré depuis la période historique de 2006-2007. Alors que le marché des petites et moyennes surfaces accuse un repli de 3 % frôlant tout de même les 1, 5 M de m², c’est celui des grandes surfaces, supérieures à 5 000 m², qui a animé le marché. Parmi les grandes transactions :

  • 90 000 m² par Natexis dans les tours Duo.
  • 65 000 m² par Groupama à Nanterre.
  • 32 000 m² par Nestlé à Issy les Moulineaux dans le Bridge. 
  • 18 000 m² par Pernod Ricard dans Grand Central à Saint Lazare.
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Demande placée des bureaux en Île-de-France, par trimestre. © Immostat

Bon à savoir

88 transactions de plus de 5 000 m² en 2017, soit 1 100 000 m², représentant 43 % de la demande placée contre 65 en 2016 et 37 % de la demande.

Une année portée par un 4e trimestre ultra performant : 854 000 m² placés

Avec 854 000 m² de surfaces commercialisées, le 4e trimestre réalise un score fabuleux, le meilleur de tous les temps selon les professionnels. 348 000 m² sur 1 100 000 m² ont été placés dans Paris intramuros. Avec 79 000 m² commercialisés, La Défense double son chiffre par rapport à la même période de 2016. Mais sur l’année, avec 179 600 m², elle affiche un recul de 36 %. Le Croissant Ouest et la Première Couronne confirment une très bonne année avec respectivement 150 700 m² (+ 7 %) et 173 000 m² (+ 40 %) sur le dernier trimestre et 660 400 m² (+ 40 %) et 413 000 m² (+ 52 %) pour 2017. La Deuxième Couronne a profité de l’accélération du dernier trimestre mais reste en léger recul (- 3 %) sur l’année avec 284 400 m².

Bon à savoir

1,8 Md € la transaction emblématique de 2018 : Coeur Défense, 160 000 m² vendus par Lone Star Fund à Amundi Immobilier/Crédit Agricole Assurance/Primonial Reim.

Les loyers progressent dans Paris et en Première Couronne

Selon Cushman & Wakefield, les valeurs locatives des transactions de bureaux de seconde main n’ont pas évolué de façon significative en 2017 à l’inverse de celles de première main. Au dernier trimestre 2017, Paris et la Première Couronne affichent une progression des loyers faciaux de bureaux de première main avec des croissances respectives de 2 % et 4 %. A La Défense, les loyers sont stables . En seconde couronne et dans le Croissant Ouest, ils baissent de  5% et de 2 %.

  • Paris : 350-780 €/m²/an.
  • La Défense : 540 €/m²/an.
  • Croissant Ouest : 250-380 €/m²/an.
  • Première Couronne : 320-360 €/m²/an.
  • Deuxième Couronne : 190-235 €/m²/an.
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Loyer Facial Moyen en Île-de-France, par trimestre. © Immostat

Une baisse de l’investissement, faute de biens à vendre en Île-de-France

Sur l’ensemble de l’année 2017, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France, tout secteur confondu, atteignent 25, 7 Mds €, soit – 19 %. Ils restent toutefois supérieurs à la moyenne décennale, 21 Mds €. L’investissement en bureaux en Île-de-France​ s’élève à 18,5 Mds €, en recul de 8 % par rapport à l’année précédente malgré quelques méga deals qui ont dopé le quatrième semestre. Selon l’Observatoire Immostat, le quatrième trimestre représente presque la moitié des investissements de l’année, se montant à 8,9 Mds. L’une des plus belles transactions est Cœur Défense mais aussi Hekla (80 000 m²) à La Défense, Influence (33 000 m²) à Saint-Ouen… Par ailleurs, certaines ventes, réalisées en fin d’année, n’apparaissent pas dans les consolidations des comptes.

L’abondance des liquidités, les bonnes perspectives du marché locatif et les taux obligataires toujours faibles devraient permettre une bonne orientation du marché de l’investissement en 2018 ».

Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France