Marché immobilier des bureaux lyonnais : - 20 % de la demande placée sur 1 an !

Marché immobilier des bureaux lyonnais : - 20 % de la demande placée sur 1 an !
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Après des années d’euphorie, le marché lyonnais affiche un repli de la demande placée de 20 % sur un an avec 109 300 m² et marque un léger retrait par rapport à la moyenne décennale. Les loyers « prime » progressent dans le neuf mais fléchissent dans l’ancien de seconde main.

Lyon est toujours numéro 1 sur le marché régional

Lyon garde sa place de premier marché régional, devant Lille (95 000 m²) et Toulouse (88 000 m²), mais pour la première fois depuis trois ans, la dynamique haussière s’est enrayée. Alors que depuis 6 trimestres, la demande placée avait facilement franchi la barre des 60 000 m² par trimestre, ce sont seulement 109 300 m² qui ont été commercialisés au cours des deux premiers trimestres de 2017. Un chiffre en recul de 20% sur un an et en-deçà de la moyenne décennale du premier semestre située à 114 000 m².

Les multiples transactions d’envergure qui ont animé le marché lyonnais depuis 2013 manquent clairement à l’appel du premier semestre 2017, d’où ce repli sensible de la demande placée. Les perspectives restent bonnes avec un rebond des transactions attendu au second semestre ».

Nicolas de Barjac, directeur de l’agence lyonnaise de Cushman & Wakefield

Un recul lié à l’absence des grandes transactions de bureaux

Les transactions de plus de 2 000 m² n’ont totalisé que 27 500 m², loin de leur performance des dernières années : 125 000 m²  ont été traités entre 2013 et 2016. Ces grands mouvements se sont réalisés sur le secteur Carré de Soie/Grand Clément. Le marché des surfaces de 500  à 2 000 m² a gardé le cap. Les surfaces de 200 à 500 m² ont performé avec 25 000 m² commercialisés, un score très au-delà du volume annuel moyen de 42 000 m² sur 10 ans. La Part-Dieu reste plébiscité avec 23 500 m² placés depuis le début de l’année (27 %), mais l’écart se resserre avec Gerland (14 %), Vaise, Carré de Soie… ainsi que la périphérie nord-ouest.

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Une offre disponible en baisse, mais des livraisons records de bureaux neufs

Le ralentissement des transactions n’aura pas entrainé des hausses de la vacance sur le marché lyonnais. La réduction de l’offre est importante : le volume des surfaces tertiaires disponibles immédiatement ou à 6 mois est passé de 413 000 m² fin 2016 à moins de 399 000 m² (- 3 %). La contraction du stock des bureaux est sensible sur le segment de première main où les disponibilités à 6 mois enregistrent un repli de 30 %. A l’inverse les surfaces  de seconde main sont en hausse de 15 % à 274 000 m². Lyon intra-muros centralise la majorité de l’offre avec un peu plus de 240 000 m² dont le tiers en première main. Gerland concentre 30 % de cette offre, Part-Dieu et Carré de Soie 11 % chacun.

  • Le marché des bureaux dans le neuf

Sur le segment du neuf, les livraisons au premier semestre 2017 ont atteint le volume record de 125 000 m² achevés, comparés aux 110 000 m² pour l’ensemble de l’année 2016. La majeure partie de ces bureaux neufs ou restructurés a déjà fait l’objet d’une pré-commercialisation. Près de 85 000 m² de bureaux disponibles sont aujourd’hui en chantier dans l’agglomération, soit un tiers de moins que fin 2016, les promoteurs ayant réduit les mises en chantier pour donner du souffle au marché.

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Loyers neufs « prime » en hausse, loyers anciens en baisse

La forte concentration des transactions des bureaux de première main, neufs ou restructurés, dans Lyon intramuros tire la moyenne des valeurs locatives vers le haut : 213 €/m²/an au premier semestre 2017 contre 139 €/m²/an sur l’ensemble de l’année précédente. Le pic est atteint dans la presqu’île nord dans Grand Hôtel Dieu  où plusieurs prises à bail ont été faites à 300 €/m²/an. Sur Part-Dieu, la moyenne est de 261 €/m² mais dans la tour « Sky 56 » ou le « Silex 2 », certaines prises à bail atteignent aussi les 300 €/m²/an. Sur Villeurbanne-Carré de Soie, les prix tombent à 170/190 €/m²/an. Dans l’ancien, les transactions se font entre 150 et 170 €/m²/an en plein centre et entre 100 et 190 €/m²/an en périphérie.

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Le bureau lyonnais, un actif recherché par les investisseurs

Sur 440 M€ investis en immobilier d’entreprise au premier semestre, 396 M€, soit 90 %, ont été affectés au bureau ce premier semestre malgré un taux de rendement « prime » revu à la baisse comme sur le reste de l’hexagone. En dépit de cette baisse, le taux reste attractif pour des investisseurs à la recherche d’un rendement supérieur à  celui du marché francilien. Les actifs « prime » se situent légèrement en dessous de 4 % contre 3 % dans Paris QCA.

La politique d’investissement volontariste de la métropole montre bien son intention de favoriser la réalisation de nouvelles opérations emblématiques. Une stratégie qui contribuera à dépasser le seuil actuel des 300 € en matière de loyers prime ».

Loïc de Villard, directeur régional CBRE Lyon